O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), nos termos do artigo 156 da Constituição Federal, é de competência municipal. Por mais que a regra originária de incidência é a Constituição Federal, cada um dos 5.570 municípios brasileiros possuem leis municipais regulamentando de forma mais completa, respeitando os limites estabelecidos pela Constituição, sob pena de ser inconstitucional.
O fato gerador do ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária, todavia, no dia-dia nos deparamos com distorções (inconstitucionalidades) municipais visando a cobrança sobre compromissos de compra e venda/cessões.
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo. Seguindo nesse sentido o entendimento dos tribunais regionais.
Em 12/02/2021, o STF analisou o recurso extraordinário nº 1294969, interposto pelo Município de São Paulo, o qual, na defesa da cobrança, alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.
Nesse cenário, em sede de repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal decidiu que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.
Mesmo com o julgamento do STF há inúmeros municípios, e por consequência tabelionatos, exigindo o recolhimento do ITBI, apesar da NÃO OCORRÊNCIA do fato gerador, fique atento e exerça seu direito.
Carolina Elisa Liviera e Giovana Cenci Zir
